Héritage : peut-on vendre une maison alors que la succession n’est pas achevée ?

Quelles sont les étapes d’une succession ? Est-ce que les héritiers peuvent vendre la maison si la succession n’est pas encore faite ? On fait le point.
Après le décès d’un proche, les héritiers doivent se charger de la succession pour le partage des biens. Si une maison fait partie du patrimoine du défunt, les héritiers peuvent décider de la vendre.

Comment se déroule une succession ?

L’ouverture de la succession
La succession d’un patrimoine immobilier doit obligatoirement être gérée par un notaire. Celui-ci va identifier tous les héritiers légitimes. Il consulte aussi le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) pour savoir si le défunt avait enregistré un testament ou une donation entre époux. Une fois toutes ces démarches effectuées et que toutes les informations sont authentifiées, le notaire fait signer à chacun des héritiers un acte de notoriété, qui officialise la qualité d’héritier légitime.

L’estimation du patrimoine
Le notaire dresse ensuite le bilan complet du patrimoine du défunt (comptes bancaires, assurances, biens immobiliers, biens mobiliers...), ainsi que ses dettes éventuelles. Pour évaluer l’actif et le passif de la succession, le notaire va se baser sur les documents que les successeurs vont lui communiquer (titres de propriété, relevés de comptes bancaires et d’épargnes, crédits, acte d’achat ou de vente, donation…). Toutes ces informations permettront de calculer le montant des droits de succession.

Les formalités fiscales
Dès que le bilan du patrimoine est fait, le notaire établit et publie l’attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il rédige et dépose la déclaration de succession aux services des impôts. Les héritiers ont alors six mois, après le décès, pour régler les droits de succession.

Le partage des biens
Le notaire répartit les biens entre tous les successeurs du défunt, en fonction de leurs droits respectifs. Il rédige donc un acte de partage pour chacun d'entre eux.

Comment se déroule la vente d’une maison lors d’une succession ?

Un seul héritier
Si vous êtes l’unique héritier du défunt, la vente de son bien immobilier se déroule sans particularité spécifique, sous réserve de respecter certaines conditions relatives à la loi française concernant la succession.

En effet, pour que vous puissiez mettre en vente, en toute légalité, vous devez avoir obtenu, de votre notaire, l’attestation de propriété qui prouve que vous êtes bien le nouveau propriétaire du bien. Vous pouvez, ensuite, vendre librement le bien et suivre le processus classique d’une vente immobilière, avec ou sans agent immobilier :
- réalisation des diagnostics techniques obligatoires,
- signature du compromis de vente,
- signature de l'acte de vente.

Il faut également savoir que si vous vendez la maison à un prix au-dessus du montant mentionné dans la déclaration de succession, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Plusieurs héritiers
Lorsqu’il y a plusieurs héritiers, le bien entre en indivision successorale. C’est-à-dire que chacun possède une part du bien.
Pour vendre un bien dans le cadre d’une indivision successorale, il faut, en principe, que l’ensemble des indivisaires consentent la transaction. Les bénéfices de la vente seront alors partagés entre tous les héritiers en fonction de leur quote-part. Par ailleurs, ces bénéfices seront soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si l’un des héritiers s’oppose à cette vente, celle-ci est bloquée. Cependant, selon l’article 6 de la loi 2009-526 du 12/05/2009, il est désormais possible de mettre en vente un bien en indivision si les 2/3 des indivisaires sont d’accord. Cette demande doit être faite auprès du notaire, qui va signifier aux héritiers opposants ou à ceux qui sont restés sans réponse, l’intention de vente. Ces derniers disposent de trois mois pour donner leur décision. Si le désaccord persiste, les vendeurs peuvent saisir le tribunal de grande instance pour autoriser la vente. Le juge peut exclure de l’indivision un héritier si celui-ci ne répond pas aux mises en demeure.

Un indivisaire (héritier) n’est pas obligé de rester dans l’indivision. Il peut en sortir en revendant ses parts à l’un des indivisaires qui souhaite lui racheter.

Source : edito.seloger.com

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